Os Painéis Solares Afetam o Valor dos Imóveis?

Depois de anos de especulação, agora temos uma resposta definitiva.

Eu sempre fui fascinado por eficiência energética, redução de resíduos, economia de custos e redução da minha pegada de carbono o máximo possível, tanto em minha vida pessoal quanto profissional.

Ao longo da última década, reduzi drasticamente o uso de sacolas plásticas, mudei para iluminação LED, atualizei meus antigos eletrodomésticos que consumiam muita energia por itens mais eficientes, modernizei minha caldeira, troquei minhas janelas por vidros duplos, mudei meus veículos para elétricos e, embora acidentalmente, me tornei vegetariano.

Mas há uma coisa a mais que sempre quis fazer, mas não consegui: adicionar painéis solares ao meu telhado.

Houve muitas razões para não ter feito isso: finanças, a dificuldade percebida de realizá-lo, esperar por tecnologia melhor e, claro, a eterna questão de se isso agrega ou remove valor à minha residência principal.

À medida que o mercado e a tecnologia disponível amadureceram rapidamente, as três primeiras objeções agora foram eliminadas (pelo menos para mim). Isso deixa apenas a pergunta final: isso aumentará ou reduzirá o valor da minha casa?

Instalar um sistema de 4.55 kWp e uma solução de bateria de 9.5 kWh será uma boa decisão em termos de preço do imóvel ou pode custar mais do que os £11.000 que vou pagar para realizá-lo?

Sendo o tipo de pessoa que pesquisa tudo profundamente, isso me levou a um buraco de coelho que inicialmente era confuso e contraditório, mas, no final, valeu a pena.

Assim, aqui está o que os dados do mundo real agora nos dizem.

Solar doméstico em contexto

Claro, instalar energia solar para aumentar o valor da sua casa provavelmente não será seu principal objetivo. Ao invés disso, sua razão principal provavelmente vem da seguinte lista:

• Economias reais em custos de energia ao longo do tempo
• Receita pela venda do excesso de energia que você gera de volta para a rede
• Dependência reduzida da rede elétrica
• A capacidade de continuar a vida normalmente em caso de falhas de energia localizadas
• Redução da pegada de carbono
• Uma sensação um pouco orgulhosa sempre que o sol brilha!

A conclusão é que, se a matemática funcionar em termos de instalação de um sistema (e um levantamento profissional do local irá lhe informar isso), então você já está ganhando.

Para referência, a maioria dos sistemas solares vem com pelo menos 25 anos de garantia e você deve esperar que seu sistema se pague muito antes de uma década em termos do desembolso inicial.

Em teoria, então, você deve esperar pelo menos 15 anos de ‘lucro’ puro em seu investimento.

Mas o seu investimento poderia se pagar imediatamente através do aumento da avaliação do imóvel?

O impacto da energia solar na avaliação de imóveis—Os primeiros anos

Sem surpresa, houve numerosos estudos analisando a relação entre as avaliações de imóveis com e sem sistemas solares, datando de pelo menos quinze anos. À primeira vista, também há uma gama muito ampla de conclusões. Mas o truque, assim como em toda análise de dados, é cruzar referências e procurar tendências.

Se voltarmos a um período muito anterior, pesquisando no Google por artigos sobre este assunto publicados entre 2010 e 2014, eis o que encontramos:

Em outras palavras, as duas principais respostas, uma do ‘This is Money’ (um site britânico de aconselhamento ao consumidor) e uma do governo do Reino Unido, parecem se contradizer completamente, mesmo que ambas tenham sido publicadas dentro de 72 horas uma da outra em junho de 2013.

O período é importante, no entanto.

Uma década atrás, os painéis solares domésticos eram muito mais caros, produziam muito menos energia por metro quadrado do que produzem hoje e não tinham realmente capacidade de armazenar energia, uma vez que era muito, muito caro para até mesmo considerar.

Por outro lado, o FIT (Feed-In-Tariff) no Reino Unido era muito mais alto, então a energia exportada de volta para a rede a partir de um sistema solar doméstico era paga a uma bela taxa.

Infelizmente, esses dias em grande parte se foram, embora tarifas de exportação ainda existam.

Além disso, os painéis mais antigos eram mais visíveis (ou apenas mais feios) do que seus equivalentes modernos e havia uma falta de compreensão geral sobre como funcionavam. Muitas pessoas assumiam que haveria altos custos de manutenção, que deveriam ser substituídos com frequência, que seriam complicados de usar (“Você tem que lembrar de voltar para a energia principal à noite?!”) e podiam precisar de trabalho contínuo para continuar funcionando corretamente.

Adicione a isso o custo relativamente baixo da energia na época, e tudo isso parecia, para algumas pessoas pelo menos, ser muito mais incômodo do que valia a pena. A menos, é claro, que eles tivessem aquele gene hippie que mencionei antes.

Portanto, é justo concluir que o valor percebido de ter painéis naquela fase era altamente subjetivo e provavelmente explica por que houve uma gama tão diversificada de opiniões.

Curiosamente, nos EUA, artigos mais antigos de cerca do mesmo período são geralmente muito mais otimistas, com um consenso claro de que a energia solar doméstica teria um efeito positivo na valorização dos imóveis.

Depois de passar algumas horas examinando opiniões, a imprensa geral e a cobertura do mercado imobiliário daquele tempo, realmente não consegui encontrar fontes respeitáveis que pudessem argumentar efetivamente contra isso, embora seja justo dizer que a real mudança na valorização variou enormemente de mínima (por exemplo, menos de 1%) a ridícula (mais de 25%).

Isso também pode ser devido ao clima. Aqui no Reino Unido, normalmente recebemos cerca de 1403 horas de sol por ano como média nacional, de acordo com o Met Office, enquanto muitas partes da América desfrutam de mais de 3000 horas por ano. O Arizona lidera a lista com 3806 horas por ano.

Isso significa que o mesmo painel solar produzirá até 2,71 vezes mais energia, o que pode mudar consideravelmente a economia e tornar a energia solar doméstica um ativo muito mais desejável de se ter com base puramente nas finanças.

O impacto da energia solar nas avaliações de imóveis – HOJE

As coisas mudaram significativamente na última década e a maioria dos sistemas solares domésticos é melhor, mais barata e muito mais eficiente. A última geração de painéis também é mais discreta e o armazenamento em bateria significa que a curva de energia solar pode ser efetivamente estendida até a noite.

Ao mesmo tempo, os preços globais de energia subiram, especialmente no Reino Unido, e a chamada ‘pobreza energética’ atingiu níveis recordes nos últimos três anos.

A ‘pobreza energética’ é definida pela organização de caridade NEA (National Energy Action) como sendo uma situação em que 10% da renda de um lar vai para custos de combustível e foi estimada em cerca de 8,9 milhões de lares em 2023, perto do dobro do que foi estimado em 2021.

Junte a isso a crise geral do custo de vida e ser capaz de reduzir ou até mesmo compensar completamente o custo de abastecer sua casa se tornou desproporcionalmente atraente.

E ‘atraente’ é uma palavra da moda dos agentes imobiliários para vender propriedades.

Os dados mais recentes disponíveis vêm de pesquisas de preferências de proprietários e análises detalhadas de imóveis semelhantes e, desta vez, os resultados estão geralmente muito mais alinhados.

Aqui no Reino Unido, uma pesquisa com 2.134 adultos foi realizada pelos Eco Experts no início de 2023, que mostrou que 69% dos adultos estariam felizes em comprar uma casa que tivesse um sistema solar instalado, sendo os millennials e a geração Z – o grupo mais provável de compradores atuais – os mais entusiasmados, com 74%.

Essa mesma pesquisa foi realizada em anos anteriores e 2023 viu um aumento de quatro pontos percentuais nessa preferência, com apenas 8% dizendo que eram ‘improváveis’ ou ‘muito improváveis’ de fazê-lo. A tendência é inegável e parece haver uma visão quase universal em outras jurisdições.

Assim, enquanto a atitude claramente mudou para o positivo, como algo tão subjetivo se traduz em avaliações objetivas de propriedade?

Algumas empresas tentaram descobrir uma fórmula para fazer isso e eu acho que o melhor sistema que vi, pelo menos no Reino Unido, é baseado no certificado de eficiência energética da propriedade.

Desde 2007, é obrigatório que todas as propriedades domésticas tenham um EPC (Certificado de Desempenho Energético) ao vender ou alugar um imóvel. Esses são classificados em uma escala que vai de G (menos eficiente) a A (mais eficiente) com a visão de que A, obviamente, é mais atraente para os proprietários.

Em 2023, a Rightmove realizou um extudo estudo com 300.000 imóveis que confirmou o óbvio: propriedades semelhantes à venda com um valor EPC mais alto consistentemente exigiram um preço mais alto do que aquelas com classificações EPC mais baixas.

Como adicionar energia solar doméstica geralmente move uma propriedade pelo menos uma faixa EPC acima da que estava anteriormente, você pode usar os dados coletados através desse estudo para elaborar uma fórmula para estimar o aumento da valorização de uma propriedade recém-atualizada mostrada abaixo:

Como 72% dos imóveis no Reino Unido têm uma classificação C ou D, o aumento típico de valor é em torno de 2% usando essa fórmula, ou cerca de £5.780 em média. Claro, se você saltar duas categorias (o que é completamente possível com um sistema solar maior) você obterá os benefícios de cada categoria somada.

Em outras palavras, passar da categoria E para C proporcionará um aumento de £12.716 na avaliação de uma casa média.

Isso também está de acordo com a estimativa da Rightmove de um aumento de 3% ao mover entre as categorias D e C.

Enquanto isso, nos EUA, uma pesquisa semelhante foi realizada em 2023 pela Zillow (e resumida aqui) levando à conclusão de que o prêmio apropriado para a energia solar residencial instalada era de cerca de 4% – ou até $6.000 para cada quilowatt de eletricidade instalado. O sistema de 4.55 kW que estou considerando, então – se estivermos nos EUA – adicionaria $27.300 ao valor da minha casa, o que é quase o dobro do custo da instalação (dependendo do mercado local, é claro).

Claro, existem muitas outras publicações de ambos os lados do Atlântico que ainda insistem em falar sobre aumentos de valorização absurdos de até 34%, mas esses parecem ser anedóticos ou baseados em casos, em vez de dados consistentes comprováveis, então minha visão é que esses extremos provavelmente podem ser ignorados com segurança.

Considerações finais

Agora está claro que um sistema solar doméstico categoricamente e imediatamente adicionará valor à sua propriedade, não apenas do ponto de vista financeiro, mas também em termos de vendabilidade e desejabilidade.

Na verdade, acho que logo chegaremos a um tempo em que propriedades sem um sistema solar terão que ser vendidas a um desconto e serão vistas como ‘precisando de reforma’, da mesma forma que uma propriedade sem vidros duplos ou isolamento adequado é vista hoje. Portanto, além de melhorar sua casa, você está quase certamente a preparando para o futuro.

E há mais um aspecto a considerar que não está incluído em nenhum desses dados – armazenamento em bateria.

Soluções de armazenamento de bateria doméstica ainda são tão raras e novas que nenhum dos trabalhos de pesquisa ou análise ainda as levou em conta.

Isso significa que, neste estágio, simplesmente não há como saber qual impacto isso terá.

Dito isso, nos próximos anos, suspeito que soluções solares domésticas sem baterias serão vistas da mesma forma que propriedades sem solar são vistas atualmente, tornando-se efetivamente um requisito essencial para todas as vendas residenciais futuras.

Então, para mim, vou seguir em frente com minha nova instalação solar, sabendo que as chances são de que os custos serão completamente cobertos, pelo menos sobre papel, desde o dia em que entrar em funcionamento.

Que tal isso para retorno sobre investimento?